第四课 - 房屋买卖流程全梳理

2019-09-30 14:11:01

从选房到拿到房产证,中间似乎只是隔了下定、付款、签订合同几个流程,但实际办理,往往会让人心力交瘁,所以今天小编特地为大家梳理了超详细的房屋买卖流程,助你购房省心省力!



Part 1 房屋买卖流程全梳理

看房→选房→交钱?购房流程远远不止这三步,一手房跟二手房的购房流程还有大大大的区别。
想知道?滑下去看今日的课程重点吧↓↓↓↓↓
第四课 | 房屋买卖流程全梳理
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Part 2 买房费用大全

买房需要准备的钱,相信大部分人都只是按首付来计算的,“假如房子总价是100万,那我准备30万的首付就可以了吗?”


其实不是的,买房除了首付之外,还需要付契税、维修基金、印花税等费用。这些费用大概去到多少呢?让我们以买新房举例,一起来算一算!

首先我们先学一个专业的术语——备案价,也就是开发商在卖之前需取得商品房预售许可证。此证中会包含每一间房子在房管局备案最高的销售价格

我们去售楼处算价格,销售就会以备案价为基准的,与我们进行讨价还价。在经过和销售讨价还价等一系列操作后,双方最终确定成交价。我们假设成交价为111.758万。

首先我们要先算首付,一般是这样算的:
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接着,国家需要征收契税,纳契税怎么收呢?我们以住宅的契税来说明:
①首套房,大于等于90平米,契税为总价的1.5%;
②首套房,小于90平米,契税为总价的1%;
③二套房,大于等于90平米,契税为总价的2%;
④二套房,小于90平米,契税为总价的1%;
⑤三套房及以上,不管多少面积,契税都是总价的3%。

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契税算完,还有维修基金。维修基金的用处,是房子公共部分过了保修期后,经过2/3业主同意,就可以使用维修基金来维修小区的公共部分。每个城市维修基金的收取标准不一样,广州维修基金的收取标准如下:

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接着收印花税,印花税=贷款额的0.005%,即78万*0.005%=39元


最后还有律师费。律师费每个楼盘不一样,一般为几千元不等,我们假设这次费用是5000元。


综合以上,加上首付一共需准备的费用如下:

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Part 3 有问必答精选

课程结束了,接下来就是提问时间,小编整理了今天的重点问题:

1

契税 和 维修基金是不是每个城市不一样?是不是当地政府收取的? 跟开发商没关系的呢?

班主任:契税和维修基金,国家会出一个参考标准,各个城市可在此标准上根据区域情况进行微调,且这两项费用是国家相关部门收取,不是交给开发商。


2

之前看盘,有一个收费是交x万资金获取x+n万的优惠,这种有什么猫腻吗?

班主任:这是开发商提供优惠的一种方式,即买房者缴纳1笔费用,就可以享受总价减XX万,或者XX折的优惠~具体优惠多少,需要算一算缴纳费用和优惠后的费用是否划算~


3

我满足公积金贷款的条件,我媳妇不满足,我俩可以共同承贷吗?

班主任:因为只有你符合公积金贷款的条件,所以只有你一人能申请公积金贷款,公积金一人贷款最高额度为60万;另外可以申请组合贷,即你申请公积金,你媳妇申请商贷,具体商贷能否审批成功,以银行审核为准。

4

公积金贷款可以异地吗

班主任:可以的。广州的政策是,异地申请公积金贷款须满足以下条件:

(1)在外地缴存住房公积金的广州市户籍职工,在广州购买自住住房;

(2)未使用过住房公积金个人住房贷款,或首次住房公积金个人住房贷款已结清;

(3)符合广州住房公积金个人住房贷款其他申请条件和广州市购买住房的有关规定。

5

公积金取出来一部分会影响公积金贷款额度吗?

班主任:可能会有影响,因为公积金主要以【个人账户余额】为基础来计算贷款额度,同时考虑贷款成数、还款能力、缴存时间、个人征信等。

6

二手房买卖的税费还可以说一下吗?

班主任:主体费用如下,

1、契税(买方支付):一般一次购房90平米以下按1%税率征收,90-144平米1.5%,144平米以上3%;二次购房都是3%,不分面积。

2、营业税(买方支付):征收税率为5.6%。个人购买超过5年(含5年)的普通住宅对外销售的,免征营业税。

3、个税(买方支付):普通住房1%,非普通住房或非住宅类房产为1.5%,拍卖房产为3%。对于个人转让自用5年以上、并且是家庭住宅,免征个人所得税。

4、印花税:买卖双方各0.05%。


7

想问下之前在深圳缴纳的公积金,现在已经离职回广州,可以转移到广州作为广州的账户余额计算吗?

班主任:可以办理异地转移接续~具体需要向公积金中心提出申请。


8

公积金取出来一部分会影响公积金贷款额度吗?

班主任:可能会有影响,因为公积金主要以【个人账户余额】为基础来计算贷款额度,同时考虑贷款成数、还款能力、缴存时间、个人征信等。

9

首套房有什么办法可以把公积金里面的钱取出来做首付?

班主任:目前公积金提取条件有3种,符合以下任一种都可以提取:

1.非贷款购房提取,需购房合同

2.租房提取,需租房合同

3.还贷提取,需购房合同

在还没买房的情况下,只能采取第二种方式,且额度不高


10


请问首套用了商贷,公积金账户里的钱是不是没用了?广州目前好像没有商转公的途径对吗?

班主任:可以凭购房合同将公积金提前出来,广州暂时还没有商转公政策。

11

公积金贷款额度=缴存账户余额×8+月缴存额×到退休年龄的月数。——其中的月缴存额是包括公司和个人缴纳的吗?女性的退休年龄是按60还是55计算?

班主任:月缴存额是按照公司+个人缴纳的来算。女性的退休年龄是按55,男性按60。



Part 4 今日知识点之学区房

学区房一直是楼市热炒的点,每逢毕业季、开学季,学区房的价格水涨船高,家长们为学区房挣破了头,究竟学区房是什么,以及广州相关的入学政策是什么样的?大家一起来看看吧!
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